Belasting bij huis kopen Spanje
Bij het kopen van een huis in Spanje is het verstandig dat er rekening gehouden wordt met de hoogte van de belasting die bij de overdracht betaald dient te worden. Zo zijn er drie verschillende soorten belastingen die bij de aankoop van een woning in Spanje kunnen worden geheven door de Spaanse belastingdienst, namelijk de:
- ITP (overdrachtsbelasting)
- IVA (omzetbelasting)
- AJD (zegelbelasting)
Hier proberen wij u zo goed mogelijk te informeren in welke gevallen u welke belastingen dient te betalen en aan welke percentage u dan dient te denken. Daarbij kijken wij specifiek naar de situaties in de autonome gemeenschappen van Valencia (provincies Alicante, Castellón en Valencia), Catalonië (provincies: Barcelona, Girona, Lleida en Tarragona) en Andalusië (provincies Almería, Cádiz, Córdoba, Granada, Huelva, Jaén, Málaga en Sevilla).
Waarom is het belangrijk te weten welke belasting betaald moet worden?
Een woning aankopen in Spanje vergt de nodige voorbereiding. Voor vele begint die stap vaak bij het nadenken waar men in Spanje wil kopen, wat voor soort woning en in welke prijsklasse. Nu is er juist bij die laatste categorie veel onduidelijkheid voor Nederlanders en Belgen aangezien de kosten voor de koper in Spanje aanzienlijk kunnen variëren afhankelijk van verschillende factoren. Het soort belasting en het percentage dat moet worden betaald is de grootste variabele factor in de kosten koper. Deze namelijk ligt tussen de 8% en 13%. Dat is een verschil van maar liefst 5%. De verschillen in de te betalen belasting kunnen dan ook, afhankelijk van de prijs van de woning, vele duizenden euro’s hoger of lager uitvallen.
Welke factoren spelen allemaal mee bij het bepalen van de hoogte van de belasting bij de overdracht van een woning?
Het percentage en soort belasting dat bij de overdracht moet worden betaald wordt door een groot aantal factoren bepaald. Hieronder een overzicht van de belangrijkste factoren die een rol kunnen spelen bij het soort belasting en het percentage wat betaald moet worden:
- Soort woning: gaat om een nieuwbouwwoning of bestaande woning?
- Financiering: Gaat de koper een hypotheek vestigen op de woning?
- Plaats: In welke autonome gemeenschap bevindt de woning zich?
- Prijs: Welke waarde wordt opgenomen in de notariële overdrachtsakte?
Andere factoren die o.a. ook een rol kunnen spelen zijn de leeftijd van de koper, of de koper een fysieke of mentale beperking heeft en of het een sociale woning betreft.
De verschillende soorten belastingen die kunnen van toepassing zijn bij het kopen van een woning.
Er zijn drie belastingen die een koper bij de aankoop van een woning in Spanje mogelijk dient te betalen namelijk de ITP (Overdrachtsbelasting), IVA (omzetbelasting) en AJD (zegelbelasting).
Nieuwbouw of bestaande woning kopen
Of er een nieuwbouwwoning of bestaande woning wordt gekocht speelt een belangrijke rol bij de het soort belasting dat geheven wordt. Over het algemeen is de regel als volgt:
| Soort woning | Belasting over waarde woning |
| Nieuwbouwwoning: | IVA (omzetbelasting) en AJD (zegelbelasting) |
| Bestaande woning: | ITP (overdrachtsbelasting) |
Kopen met een hypotheek
Indien de koper een hypotheek nodig heeft voor het aankopen van de woning betaald hij over het bedrag aan hypotheek ook AJD (zegelbelasting). Voor niet-residenten ligt het maximaal haalbare hypotheek op zo’n 70% van de aankoopprijs exclusief belastingen:
| Soort woning | Belasting over waarde woning | Belasting over hypotheek |
| Nieuwbouwwoning: | IVA (omzetbelasting) en AJD (zegelbelasting) | AJD (zegelbelasting) |
| Bestaande woning: | ITP (overdrachtsbelasting) | AJD (zegelbelasting) |
Percentages van de belastingen
De percentages van de belastingen zijn afhankelijk van de autonome regio waarin de woning zich bevindt, ook kan de prijs hierbij van invloed zijn. Dit laatste is echter niet bij elke autonome gemeenschap het geval.
IVA (omzetbelasting)
De IVA (omzetbelasting) is in alle autonome gemeenschappen altijd hetzelfde namelijk 10%, ongeacht de prijs van de woning. De enige autonome gemeenschap waar geen IVA wordt geheven zijn de Canarische eilanden, daar is IGIC van toepassing. Dit tarief is sinds 2019 slechts 6,5%.
AJD (zegelbelasting)
De hoogte van de AJD varieert tussen de 0,5% (in bijvoorbeeld het Baskenland) en 1,5% (in bijv. Andalusië, Catalonië en Valencia). Het maakt daarbij niet uit of het gaat of het gaat om de AJD voor de nieuwbouwwoning of de hypotheek.
ITP (overdrachtsbelasting)
De hoogte van de ITP verschilt in sommige autonome regio’s afhankelijk van de verkoopprijs van de woning. In Catalonië en Valencia is de ITP altijd 10% in Andalusië is er echter een gelaagd percentage namelijk:
| Bedrag woning in notariële akte | Percentage |
| Tot 400.000€ | 8% |
| Vanaf 400.001€ tot 700.000€ | 9% |
| Vanaf 700.001€ | 10% |
Uitzonderingen in fiscale wetgeving en slim kopen
Een deskundige (zoals een Spaanse advocaat) die bekend is met de fiscale wetgeving bij de overdracht van woningen en ervaring heeft bij het begeleiden van woningen in Spanje kan u in sommige gevallen honderden en soms wel duizenden euro’s besparen door u te adviseren inzake de fiscale uitzonderingen. Het is dan ook, naast het belang van veilig een woning te kopen in Spanje, sterk aan te raden om voor de begeleiding van een aankoop van een Spaanse woning een onafhankelijke deskundige in te schakelen.
Meer over de schrijver.
Kevin Gardeslen is werkzaam bij MAB ADVOCATEN in Spanje en houdt u met deze column graag op de hoogte van de juridische aspecten bij het kopen van een woning in Spanje.
