Startpunt van verhuur: Aankoop van de woning
Bij de aankoop van een woning in Spanje is het essentieel om rekening te houden met de verhuurmogelijkheden. Een van de grootste valkuilen is dat kopers geen rekening houden met de verhuurvoorwaarden bij de aankoop. Spanje kent geen zelfbewoningsplicht voor aankopen met hypothecaire financiering, wat betekent dat de bank geen voorwaarden stelt voor het verhuren van uw woning als niet-resident koper. Potentiële verhuur heeft geen invloed op de hoogte van uw hypotheek.
Lokale verhuurregels
In Spanje zijn de problemen rondom toeristische verhuur vergelijkbaar met die in andere Europese steden. Lokale overheden zijn strenger geworden in het optreden tegen korte termijnverhuur via platforms zoals AirBnB om overlast te voorkomen en de hotelbranche te beschermen. In toeristische steden zoals Barcelona of Palma is het tegenwoordig zeer lastig om een verhuurvergunning te krijgen. Zorg er daarom voor dat u vóór de aankoop uitzoekt of de gemeente wel vergunningen uitgeeft.
Verhuur vanuit woningcomplex
Eigenaren van een woningcomplex, zoals een condominium of appartementengebouw, hebben meer rechten gekregen om beperkingen in verhuur op te leggen. In Spaanse binnensteden zijn woningcomplexen eerder de regel dan de uitzondering, dus doe eerst navraag bij de eigenaar of de Comunidad (VVE) van het complex voordat u een woning koopt met de intentie deze te verhuren.
Hulp bij het kopen en verhuren van een huis
Er zijn verschillende partijen die u kunnen adviseren over de mogelijkheden om een Spaanse woning te kopen en te verhuren:
- De (aankoop)makelaar: De makelaar is meestal goed op de hoogte van de regelgeving en eisen van de lokale gemeente, verkoper en eigenaar van een complex. Vraag hier altijd naar, maar houd er rekening mee dat de makelaar handelt vanuit eigen gewin.
- De verkoper (bijv. projectontwikkelaar): De verkoper speelt ook een belangrijke rol, vooral bij nieuwbouwprojecten. Let echter op dat verkopers van privépanden mogelijke issues bij verhuur kunnen negeren.
- Juridisch adviseur / advocaat: Een onafhankelijke partij die u kan bijstaan en vaak ook helpt om de vergunning te regelen. Het is raadzaam om een goede advocaat in te schakelen voor zekerheid over de verhuurmogelijkheden.
Hoe regelt u de verhuurvergunning?
Na de aankoop van uw Spaans vastgoed, heeft u een verhuurvergunning nodig. Dit proces omvat het registreren van uw woning bij de lokale overheid/gemeente en het indienen van een aanvraagformulier (declaración responsable). U moet aantonen dat uw woning legaal en geschikt is, en voldoet aan fundamentele gezondheids-en veiligheidseisen. Denk hierbij aan zaken zoals:
- Een verwarming en/of airconditioning
- Complete sanitaire voorzieningen
- Elektriciteit
- Schoon drinkwater
- Contactgegevens van de verhuurder
Het aanvraagformulier kunt u verkrijgen via het Servicio Territorial de Turismo. De ingevulde documenten kunnen worden afgestempeld bij het postkantoor en opgestuurd naar het dichtstbijzijnde Registro del Servicio Territorial de Turismo. Hoewel u het formulier zelf kunt indienen, is het vaak verstandig om een juridisch adviseur in te schakelen om ervoor te zorgen dat alles correct verloopt. Vaak wordt de registratie dan direct door de advocaat geregeld. Registratie is verplicht bij verhuur; illegale verhuur kan leiden tot boetes die kunnen oplopen tot € 100.000,–
Praktische tips bij de verhuur van uw Spaanse huis
Houd rekening met een lang proces
Het verkrijgen van een verhuurvergunning in Spanje kan een tijdrovend proces zijn, vaak variërend van 7 tot 20 weken tot zelfs een jaar. Het is verstandig om dit proces uit te besteden aan een professionele partij, die ervoor kan zorgen dat alles soepel verloopt en dat er geen zaken worden vergeten waardoor het proces nog langer zou kunnen duren.
Besteed de verhuur uit
Het verhuren van uw woning is meer dan alleen een advertentie plaatsen op Airbnb. Er komt veel bij kijken, zoals:
- Registratieplicht van huurders (inclusief NAW-gegevens en kopieën van identiteitsbewijzen), die gedeeld moeten worden met de Guardia Civil of de Policia Nacional.
- Regelmatige schoonmaak en woningcontroles.
- Controle van alarmen en gas-, water- en elektriciteitsvoorzieningen.
- Onderhoud van de woning, tuin en eventueel zwembad.
- Marketing van de woning via verhuurplatforms of eigen netwerk.
- Meertalige sleuteluitgifte (dit kan eventueel geautomatiseerd worden).
Daarnaast moet u ook denken aan uw belastingaangifte. Een woningbeheerder in Spanje kan deze taken vaak voor u verzorgen. De kosten hiervan bedragen 20 tot 35 procent van de verhuurinkomsten, afhankelijk van het soort pakket, maar dit betaalt zich vaak terug in gemak en efficiëntie.
Vergeet de belastingaangifte niet
Als u een huis in Spanje verhuurt, bent u belastingplichtig. De huurinkomsten moeten per kwartaal worden aangegeven bij de belastingdienst. Hiervoor gebruikt u het registratienummer van uw verhuurvergunning. U gebruikt hiervoor Formulier 210 (Modelo 210). Zorg ervoor dat u deze verplichting niet vergeet, om problemen met de Spaanse belastingdienst te voorkomen.
Conclusie
De strenge regelgeving voor de verhuur van vakantiewoningen in Spanje vraagt om een zorgvuldige voorbereiding en naleving van de wet. Het is cruciaal om goed geïnformeerd te zijn over de lokale regels en om eventueel professionele hulp in te schakelen om problemen en boetes te voorkomen. Met de juiste stappen kunt u optimaal profiteren van uw investering in een vakantiewoning in Spanje.
Tips Samengevat
- Zorg dat uw woning voldoet aan alle comfort- en veiligheidsnormen.
- Houd rekening met de beperkingen en vereisten voor verhuurlicenties.
- Informeer bij lokale autoriteiten en mede-eigenaars over de mogelijkheden voor verhuur.
- Overweeg professionele hulp in te schakelen voor het verkrijgen van een verhuurvergunning.
- Besteed de dagelijkse verhuurtaken en administratie uit aan een betrouwbare beheerder.
- Zorg dat u tijdig en correct uw belastingaangiften doet om problemen te voorkomen.
Met deze informatie bent u goed voorbereid om uw vakantiewoning in Spanje succesvol en legaal te verhuren.
Lees ook: Strengere regels voor verhuur van vakantiewoningen in Spanje!!
