Belastingen bij verkoop van een huis in Spanje als niet-resident

Wanneer u uw huis in Spanje of ander onroerend goed verkoopt terwijl u niet in Spanje woont, krijgt u te maken met de vermogenswinstbelasting (Impuesto sobre la Renta de no Residentes).

De Spaanse belastingdienst wil zeker weten dat de belasting over de waardestijging van uw woning of grond correct wordt afgedragen, bij de verkoop van een woning.

In deze gids leggen we stap voor stap uit wat u kunt verwachten bij de verkoop van onroerend goed in Spanje, hoe de berekening van de winst werkt en wanneer u mogelijk recht hebt op een bedrag wat is vrijgesteld.

Inhouding van 3% bij de verkoop van uw woning in Spanje

Wanneer u bij het verkopen van een huis een woning in Spanje een koopakte tekent, is de koper wettelijk verplicht 3% van de verkoopprijs in te houden. Dit bedrag wordt via het formulier Modelo 211 rechtstreeks aan de Spaanse belastingdienst (Hacienda) overgemaakt.

De inhouding geldt als voorheffing op de vermogenswinstbelasting die u verschuldigd bent over de gerealiseerde waardestijging van het onroerend goed. Het is dus geen extra belasting, maar een verrekening met wat u later nog moet betalen of kunt terugvragen.

Binnen vier maanden aangifte doen (Modelo 210)

Na de verkoop moet u binnen vier maanden een aangifte indienen via Modelo 210.
Hierin berekent u de werkelijke winst (of verlies) op uw vastgoed:

• verkoopprijs
• minus aankoopprijs
• minus aantoonbare kosten zoals notaris, advocaat, makelaar en eventuele verbeteringen of verbouwingen met facturen

Deze berekening bepaalt hoeveel belasting u betaalt over de waardestijging van het huis.
Veel niet-residenten schakelen hiervoor een gestor of belastingadviseur in om te zorgen dat de aangifte correct en op tijd wordt ingediend.

Hoe hoog is de belasting bij verkoop van onroerend goed in Spanje?

De hoogte van de belastingen in Spanje hangt af van uw woonland:

• 19% voor inwoners van de EU of EER (zoals Nederland of België)
• 24% tot 30% voor inwoners buiten de EU/EER

Dit percentage wordt toegepast op de meerwaarde of vermogenswinst, dus alleen over het bedrag dat u verdient aan de waardestijging van de woning of grond. In Spanje noemt men dit de vermogenswinstbelasting (plusvalía).

Let op: naast deze winstbelasting kan er in sommige gevallen ook een aparte gemeentelijke heffing gelden over de waardestijging van de grond (Plusvalía Municipal).

Verrekening van de eerder ingehouden 3%

De eerder ingehouden 3% wordt verrekend met uw uiteindelijke aangifte:

• Is uw verschuldigde belasting hoger dan 3%, dan moet u het verschil bijbetalen.
• Is de belasting lager of maakt u verlies, dan kunt u via Modelo 210 een teruggave aanvragen van (een deel van) die 3%.

Een juiste en tijdige aangifte voorkomt vertraging bij teruggave of risico op naheffingen.

Vrijstellingen en uitzonderingen

De meeste vrijstellingen gelden alleen voor mensen die resident zijn in Spanje en daar hun hoofdverblijf (vivienda habitual) hebben. Denk aan regelingen voor verkopers boven 65 jaar of situaties waarin de opbrengst opnieuw wordt geïnvesteerd in een andere woning.

Als niet-resident kunt u deze vrijstellingen meestal niet toepassen. Uw verkoopwinst wordt dus in principe volledig belast volgens de regels van de vermogenswinstbelasting.

Zelf actie ondernemen bij verkoop van een huis in Spanje

De Spaanse belastingdienst stuurt geen automatische afrekening. U moet zelf (of via uw adviseur) de aangifte indienen en de betaling regelen. Wordt er niets ingediend, dan kan de belastingdienst alsnog een naheffing opleggen, vaak met rente of boete.

Het is dus belangrijk om direct na de verkoop de documenten te verzamelen en tijdig de Modelo 210 in te dienen.

Voorbeeldberekening: hoe wordt uw winst belast?

Stel:
U verkoopt uw vastgoed in Spanje voor €200.000. De aankoopprijs was €150.000, en u betaalde €10.000 aan bijkomende kosten (notaris, advocaat, overdrachtsbelasting).

• Winst: €200.000 – €150.000 – €10.000 = €40.000
• Vermogenswinstbelasting (EU/EER): 19% van €40.000 = €7.600
• Inhouding koper: 3% van €200.000 = €6.000
• Te betalen: €7.600 – €6.000 = €1.600

Had u minder winst (bijvoorbeeld €10.000), dan zou de belasting €1.900 zijn. Omdat er al €6.000 is ingehouden, krijgt u €4.100 terug.

Samenvatting: huisverkopen in Spanje als niet-resident

• 3% inhouding door de koper bij de notaris (Modelo 211)
• Aangifte binnen 4 maanden via Modelo 210
• Belastingtarief 19–30% over de vermogenswinst
• Verrekening of teruggave van de 3% voorheffing
• Geen vrijstelling bij verkoop van een tweede woning
• Zelf actie ondernemen om naheffing te voorkomen

Tip:
Wilt u precies weten welke tarieven gelden? Hoeveel belasting u betaalt bij verkoop van uw huis in Spanje of hoe u de vermogenswinstbelasting kunt berekenen? De specialisten van Huis aan de Costa helpen u graag bij de juiste aangifte en bij het terugvragen van de ingehouden 3%.

Neem contact op voor persoonlijk advies over de belasting bij verkoop van uw onroerend goed in Spanje.