Nee, als u een woning in Nederland verkoopt terwijl u in Spanje woont, betaalt u geen belasting over de winst in Spanje. Ook in Nederland bent u geen belasting verschuldigd over de meerwaarde, omdat Nederland geen meerwaardebelasting kent. Het dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Spanje sluit dubbele belasting hierbij uit.
Wel geldt: u moet aantoonbaar maken dat het gaat om Nederlands vastgoed. En in sommige gevallen moet u in Spanje bezwaar maken als de fiscus tóch belasting probeert te heffen.
Wat zegt het belastingverdrag precies?
Volgens het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje (artikel 6 en 13) geldt het volgende:
→ Vastgoed wordt belast in het land waar het fysiek gelegen is
→ Winst uit de verkoop van onroerend goed valt onder het heffingsrecht van datzelfde land
In uw geval: een woning in Nederland = Nederlands belastinggebied. Spanje heeft daar niets over te zeggen.
Kent Nederland een meerwaardebelasting?
Nee. Nederland kent geen belasting op de winst bij verkoop van uw eigen woning. Of u nu in Nederland woont of in Spanje, het maakt niet uit.
Stel: u koopt een huis in Nederland voor €200.000, verkoopt het tien jaar later voor €300.000, dan is de €100.000 winst onbelast. Ook voor de Nederlandse Belastingdienst telt dat niet mee voor uw aangifte.
Waarom probeert de Spaanse fiscus soms tóch te heffen?
Sporadisch komt het voor dat de Spaanse belastingdienst (Agencia Tributaria) vraagt om vermogenswinstbelasting af te dragen over de verkoop van een buitenlands pand, ook als dat onterecht is.
→ Meestal gebeurt dit automatisch, omdat buitenlandse transacties niet altijd correct worden geïnterpreteerd
→ In de praktijk leidt dit soms tot een naheffing of controle
Belangrijk is dan om bezwaar aan te tekenen. In vrijwel alle gevallen wordt dit in bezwaar of bij hogere instanties rechtgezet, zeker als u het verdrag en de eigendomslocatie kunt aantonen.
Hoe voorkomt u onterechte Spaanse heffing?
→ Meld bij uw Spaanse belastingadviseur dat het om Nederlands vastgoed gaat
→ Zorg voor documentatie (koopakte, eigendomsbewijs, verkoopakte, bankafschrift)
→ Laat, indien nodig, uw bezwaar juridisch onderbouwen met verwijzing naar het verdrag
→ Werk met een fiscalist die ervaring heeft met internationale aangiften
Let op: als u geen bezwaar maakt, kan de naheffing blijven staan.
Wat als u een tweede woning in Nederland verkoopt?
Ook dan geldt: Nederland heeft het exclusieve heffingsrecht. Spanje mag de winst niet belasten, of het nu uw hoofdverblijf of een tweede huis betrof.
De Spaanse fiscus mag dit wél meenemen in de berekening van het wereldinkomen (bijvoorbeeld voor het bepalen van tarieven), maar mag er geen directe belasting over heffen.
Wat betekent dit praktisch voor u?
→ Verkoopt u een woning in Nederland terwijl u resident bent in Spanje? Dan is de winst vrij van belasting in beide landen.
→ U hoeft de verkoopwinst niet aan te geven in Spanje, mits duidelijk is dat het om Nederlands vastgoed gaat.
→ Krijgt u tóch een aanslag in Spanje? Teken bezwaar aan en verwijs naar het belastingverdrag.
Twijfelt u of u correct handelt bij verkoop van uw woning in Nederland terwijl u in Spanje woont? Laat u begeleiden door een ervaren fiscalist die bekend is met Nederlands-Spaans belastingrecht. Wij helpen u om problemen te voorkomen en eventuele onterechte aanslagen succesvol aan te vechten. Neem contact op voor helder advies zonder verrassingen.
c van de coterlet
on said
goedemiddag,
ik lees op internet veel tegenstijdige verhalen, ook onze adviseur in spanje zegt dat ik gewoon moet betalen in spanje wegens de 183 regel. het wordt gezien als wereldinkomen. Ikzelf vind teksten die dat tegenspreken, ook chatgpt geeft dit aan, hoe zit het nu werkelijk? wij verkopen 28 jan ons huis en willen dan gaan resideren in spanje. hebben al een huurhuis gehuurd en een appartement gekocht dat in aanbouw is.
Pim
on said
Beste Patrick,
Ik ben geen fiscalist, maar volgens mij is dit anders, en is de verkoop van een woning in NL wel belast in Spanje als je daar belastingplichtig bent.
Ik lees ook tegenstrijdige berichten, maar volgens mij is het zo dat art. 13 van het belastingverdrag NL/Spanje zegt dat winst uit de vervreemding van onroerend goed mag (en dus niet moet) worden belast in de staat waar het onroerend goed is gelegen. Dat is in dit geval Nederland, en Nederland kent geen vermogenswinstbelasting voor particulieren bij verkoop van privé-onroerend goed. Daarmee oefent Nederland haar gegeven heffingsrecht niet uit.
En omdat er in Nederland geen nationale heffing wordt toepast op de verkoopwinst, valt de winst in Spanje onder de restcategorie van artikel 13, lid 5 van het eerder genoemde verdrag.
De door jou omschreven verrekening doet zich volgens mij niet voor omdat Nederland niet heft (als ze 0,1% had geheven was het verrekend, maar Nederland doet geen aanslag op de waardestijging), doet Spanje dat.
De Spaanse belastingdienst neemt buitenlandse woningen mee in de CGT-heffing voor inwoners. Nederland kent die Capital Gain Tax niet, en daarom belast Spanje deze wel, op grond van het verdrag tussen NL en Spanje (art. 13 lid 5 dus).
PS. de casus van cvandercoterlet is anders want die woning is verkocht terwijl zij in NL woont, althans zo lees ik dat.
huiskopenspanje.nl - Patrick Arnoldus
on said
Hallo Pim,
Ik ga niet op de stoel van de Spaanse of Nederlandse belastingdienst zitten. Onze uitleg is gebaseerd op diverse gesprekken met fiscalisten in zowel Nederland als Spanje.
Hoe de Spaanse of Nederlandse belastingdienst de wetgeving uiteindelijk uitvoerd is helaas aan hun en die hoeft niet altijd eerlijk te zijn. Aanvechten heeft in dit geval bij clienten in onze omgeving altijd tot een positief resultaat geleid.
Johan
on said
Beste Pim, je bent inderdaad geen fiscalist. Die zou toch eerst het verdrag lezen alvorens eruit te citeren. Het artikel 13 van het Belastingverdag Nederland-Spanje waarnaar je verwijst gaat over iets heel anders, namelijk internationale ambtenaren.
In artikel 14 wordt vermogenswinst uit (nederlands) onroerend behandeld. Nederland mag over deze winsten heffen en Spanje moet volgens artikel 24 een vrijstelling (met progressievoorbehoud) geven (artikel 25 lid 3). Dat wil zeggen Spanje betrekt de vermogenswinst in het inkomen van de (geemigreerde) persoon (en het telt dus mee voor de progressie als er nog andere inkomsten zijn (bijvoorbeeld aan Spanje toegewezen pensioen – dus geen AOW of ambtenarenpensioen)), maar Spanje moet dit vervolgens vrijstellen.
Dat deze winst niet daadwerkelijk in Nederland in de belastingheffing is betrokken is niet relevant.
Vrijstellen is dus wat anders dan het bijheffen door Spanje (verrekenen; artikel 25 lid 4), wat van toepassing is op bijvoorbeeld dividenden op Nederlandse aandelen (Nederland mag dan dividendbelasting heffen en Spanje moet dit verrekenen met de Spaanse heffing over deze dividenden).
Ik lees in het verdragsartikel dat over vermogenswinsten uit onroerend goed gaat (artikel 14 dus) nergens iets over een restcategorie (jouw – foutieve – verwijzing naar 13 lid 5). Waar heb je dit vandaan?
Johan
on said
Kleine correctie; AOW is wel aan Spanje toegewezen en een typo waar ik naar artikel 24 verwijs; dat moiet dus artikel 25 zijn. Blijft lastig, die fiscaliteit.
Johan
on said
Kleine correctie; AOW is wel aan Spanje toegewezen en een typo waar ik naar artikel 24 verwijs; dat moiet dus artikel 25 zijn. Blijft lastig, die fiscaliteit.
Pim
on said
Dank voor je reactie Patrick.
Ik hoor ook – van fiscalisten, vaker het verhaal dat je schetst, maar wilde de ‘andere versie’ die ik opschreef niet onbenoemd laten. Denk dat het voor eenieder goed is om in een specifieke casus een fiscalist naar zijn/haar verhaal te laten kijken, omdat de verschillen tussen beide interpretaties nogal groot zijn en om onaangename verrassingen te voorkomen.
Hartelijke groet
Diederick Kuling
on said
Wat een heldere discussie , maar wat moet ik doen als er een groot bedrag als verkoopwinst vrij komt bij verkoop van mijn huis in Nederland. Kan ik het risico nemen eerst een permanent huurcontract af te sluiten in Spanje en als het ons bevalt na 183 dagen me daar in te schrijven en mijn huis verkopen als ik er zin in heb, of toch maar op zeker spelen en vanuit een Nederlandse situatie mijn huis verkopen en vervolgens emigreren . De eerste optie zou wel mooi zijn natuurlijk.