Sinds augustus 2024 gelden er nieuwe regels in de Comunidad Valencia voor woningen met een verhuurvergunning. Deze regelgeving is bedoeld om het aantal huurwoningen beter te reguleren en gemeenten meer mogelijkheden te geven om misstanden tegen te gaan.
De invoering van deze regels heeft bij veel van onze klanten vragen opgeroepen. Zowel huiseigenaren die hun woning voor vakantieverhuur aanbieden als investeerders die overwegen een woning te kopen om te verhuren, zoeken duidelijkheid over de veranderingen.
In dit overzicht lichten we de belangrijkste wijzigingen in de regelgeving voor toeristische verhuur toe en beschrijven we de drie mogelijke manieren waarop een woning verhuurd kan worden:
- Toeristische verhuur met vergunning
- Traditionele woningverhuur (langer dan 1 jaar)
- Seizoensverhuur (voor een vrij overeen te komen periode van minimaal 11 dagen)
Als makelaar staan we dagelijks in contact met de markt en hebben we een goed inzicht in vraag en aanbod in onze regio. Ondanks de aangescherpte regelgeving zien we nog steeds volop kansen om huurwoningen op een rendabele manier te exploiteren, of het nu gaat om een erkende vakantiewoning, een reguliere huurwoning of seizoensverhuur.
Er zijn aantrekkelijke investeringsmogelijkheden, en de vraag naar huurwoningen is groot.
Veel mensen kiezen ervoor om eerst een woning voor enkele weken of maanden te huren voordat ze tot aankoop overgaan. Zo kunnen ze ervaren of het gebied en de levensstijl bij hen passen of simpelweg de tijd nemen om na te denken over hun volgende stap. Daarnaast is een tweede huis niet voor iedereen financieel haalbaar. Toch zijn er veel mensen bereid om een aanzienlijke huurprijs te betalen om jaarlijks enkele maanden van een andermans woning te genieten.
Toeristische verhuur met vergunning
Het verhuren van een woning met een toeristische vergunning is de afgelopen jaren de meest gekozen optie onder vastgoedeigenaren. De sterke toename van toeristische huurwoningen heeft in sommige steden en kustgebieden negatieve gevolgen gehad, voornamelijk door het gedrag van huurders en niet zozeer door de verhuur zelf.
Voor het verhuren van een woning als toeristische accommodatie is een vergunning vereist. In de Comunidad Valenciana wordt deze vergunning afgegeven door de Generalitat Valenciana en vereist een certificaat van de gemeente waar de woning zich bevindt. Dit certificaat, het ‘certificado de compatibilidad de alquiler turístico’, bevestigt dat de woning als toeristische accommodatie mag worden verhuurd. Daarnaast moet de woning voldoen aan eisen op het gebied van hygiëne, comfort en veiligheid.
Bij de aanvraag van de verhuurvergunning moet de eigenaar aangeven in welke perioden van het jaar de woning beschikbaar is voor toeristische verhuur. De woning kan ook het hele jaar door worden aangeboden.
Sinds augustus is de wet gewijzigd, waardoor gemeenten meer mogelijkheden hebben om het aantal toeristische woningen te beperken. Zij kunnen strengere sancties opleggen en hebben meer instrumenten voor handhaving.
Belangrijke wijzigingen in de nieuwe verordening voor toeristische verhuur:
- De vergunning voor toeristische verhuur moet elke vijf jaar worden verlengd.
- Sleutelkastjes op de openbare weg en in gemeenschappelijke ruimten van gebouwen zijn verboden.
- De maximale verblijfsduur is beperkt tot 10 dagen.
- Bij verkoop van de woning moet een nieuwe vergunning worden aangevraagd.
Voor huidige eigenaren met een toeristische verhuurvergunning:
- Voor 31 december 2024 moet de kadastrale referentie van de woning worden doorgegeven aan het register.
- De woning moet voldoen aan de minimumvereisten.
- Eigenaren met een vergunning van vóór 8 juli 2018 hoeven deze niet elke vijf jaar te verlengen. Zij moeten enkel een verklaring afleggen en registreren waarin staat dat de woning voldoet aan de nieuwe eisen, zoals toegangen, installaties, minimale afmetingen en apparatuur.
Hoe groot is de markt van toeristische woningen in Spanje?
Soms wordt beweerd dat het tekort aan beschikbare huurwoningen te wijten is aan toeristische verhuur. Hoewel sommige gemeenten en wijken een hoog aantal toeristische huurwoningen hebben, tonen officiële cijfers een ander beeld. Volgens het INE (Instituto Nacional de Estadísticas) wordt op nationaal niveau slechts 1,33% van alle woningen als vakantiewoning verhuurd.
Verplichte vijfjaarlijkse herregistratie
Nieuw is de eis dat woningen elke vijf jaar opnieuw in het Toeristenregister van de Comunidad Valenciana moeten worden geregistreerd. Dit houdt in dat de eigenaar opnieuw het gemeentelijk certificaat over toeristische compatibiliteit moet aanvragen en een verantwoordelijke verklaring moet afleggen. Hierin wordt ook bevestigd dat de vereniging van eigenaren geen verbod op toeristische verhuur heeft ingesteld.
Indien de gemeente haar regelgeving wijzigt of de vereniging van eigenaren een verbod op toeristische verhuur oplegt, kan de vergunning na vijf jaar niet meer worden verlengd.
Verbod op sleutelkastjes in openbare en gemeenschappelijke ruimten
Sleutelkastjes aan de openbare weg of in gemeenschappelijke ruimten van gebouwen zijn voortaan verboden. De verhuurder is verplicht huurders persoonlijk te ontvangen of dit te laten doen.
Maximale verblijfsduur van 10 dagen
Toeristische accommodaties mogen niet langer dan 10 dagen aan dezelfde huurders worden verhuurd. Ook het splitsen van boekingen op verschillende namen wordt gecontroleerd via het verplichte reizigersregister.
Nieuwe vergunning verplicht bij verkoop
Voorheen kon een toeristenvergunning worden overgedragen op de nieuwe eigenaar bij verkoop van de woning. Dit is nu niet langer mogelijk. De nieuwe eigenaar moet een nieuwe vergunning aanvragen, wat problematisch kan zijn als de gemeente of vereniging van eigenaren toeristische verhuur inmiddels verbiedt.
Overige verplichtingen voor toeristische accommodaties
Hoewel sommige verplichtingen al bestonden, is het belangrijk dat eigenaren zich bewust zijn van de regels:
- Een evacuatieplan of noodinstructies in meerdere talen bij de ingang.
- In gebouwen met vier of meer verdiepingen is een lift verplicht.
- Een aparte ingang voor huurders als de woning zich op de begane grond bevindt.
- 24/7 telefonische bereikbaarheid.
- Stopcontacten met voltage-indicatie in alle kamers.
- Warm water, een uitgeruste keuken, wasmachine en koelkast.
- Verwarming in ten minste de woon-eetkamer.
- Internetverbinding (behalve in gebieden zonder dekking).
- EHBO-doos en noodnummers op een zichtbare plek.
- Informatie over het dichtstbijzijnde medische centrum.
En nu?
Welke opties heb je als investeerder in een woning zonder toeristische verhuurvergunning?
Investeren in een woning aan de Costa Blanca blijft aantrekkelijk. Er is een groot tekort aan huurwoningen en veel vraag, zowel voor korte als langere periodes. Als toeristische verhuur niet mogelijk of gewenst is, zijn er twee alternatieven:
- Traditionele woningverhuur
- Seizoensverhuur
Traditionele woningverhuur
Deze optie is ideaal voor huiseigenaren die hun woning willen verhuren voor langdurig gebruik. Dit betekent dat de woning wordt verhuurd aan huurders die er permanent gaan wonen.
Nadelen van deze huurovereenkomst:
- Langdurige huurcontracten: De huurder heeft het recht om tot 5 jaar in de woning te blijven. Het huurcontract wordt jaarlijks verlengd, tenzij de huurder 30 dagen van tevoren opzegt. De verhuurder kan in het vierde jaar besluiten het contract niet te verlengen, mits hij dit minimaal 4 maanden van tevoren aangeeft. Als na 5 jaar geen van beide partijen opzegt, wordt het contract automatisch met maximaal 3 jaar verlengd.
- Beperkt eigen gebruik: Als verhuurder kun je de woning niet zelf gebruiken zolang het verhuurd is.
- Huurdersbescherming: De Spaanse wetgeving is sterk in het voordeel van huurders. Mocht een huurder stoppen met betalen, dan is het vaak lastig en tijdrovend om de woning terug te krijgen. Wel kun je een verzekering afsluiten tegen wanbetaling en zelf huurders selecteren op basis van financiële draagkracht.
- Lagere inkomsten dan toeristische verhuur: Een goed beheerde toeristische verhuur levert doorgaans meer rendement op dan een langdurige verhuur.
Voordelen van deze huurovereenkomst:
- Fiscale voordelen: De belastingdruk op langdurige verhuur is gunstiger dan bij toeristische verhuur.
- Minder beheer: Er is geen noodzaak om schoonmaak, check-ins en check-outs te regelen.
- Vaste inkomsten: Je hebt zekerheid over de huurinkomsten voor de komende jaren.
- Kosten worden gedekt: De huurinkomsten dekken vaak de vaste lasten, zoals hypotheeklasten, terwijl de woning in waarde stijgt.
- Geen verhuurvergunning nodig: Voor langdurige verhuur is geen speciale vergunning vereist.
Wil je jouw woning verhuren? Neem dan contact met ons op wij stellen een huurcontract op wat aansluit bij jouw wensen en voldoet aan de regelgeving.
Seizoensverhuur
Seizoensverhuur is een interessante optie voor huiseigenaren in Spanje die hun woning niet voor toeristische doeleinden kunnen verhuren en tegelijkertijd niet gebonden willen zijn aan de beperkingen van langdurige verhuur.
Veel mensen zien hun woning in Spanje niet alleen als een investering, maar ook als een manier om te genieten van het uitstekende klimaat en de rijke cultuur. Seizoensverhuur biedt de mogelijkheid om de woning gedurende langere perioden te verhuren wanneer de eigenaar er zelf geen gebruik van maakt, terwijl hij er in andere periodes wél van kan genieten.
Nadelen seizoensverhuur:
- Tijdens de verhuurperiodes kan de eigenaar geen gebruik maken van de woning.
- De inkomsten uit seizoensverhuur liggen doorgaans hoger dan bij langdurige verhuur, maar blijven vaak lager dan bij een goed beheerde toeristische verhuur.
- Seizoensverhuur mag niet worden gepromoot via toeristische platforms zoals AirBnB of Booking en kan niet via deze kanalen worden aangeboden.
Voordelen seizoensverhuur:
- De huurperiode is vooraf duidelijk vastgelegd en beperkt tot de overeengekomen termijn.
- Buiten de verhuurperiodes kan de eigenaar de woning zelf gebruiken.
- Er is geen wekelijkse schoonmaak of ontvangst van huurders nodig.
- De verwachte huurinkomsten zijn vooraf bekend.
- De opbrengsten van seizoensverhuur dekken vaak de vaste lasten, zoals de hypotheek, waardoor de woning zichzelf grotendeels terugbetaalt. Ondertussen stijgt de waarde van het pand doorgaans jaarlijks.
- Voor dit type verhuur is geen verhuurvergunning vereist.
Een belangrijk aandachtspunt is het verbod om de woning actief te adverteren als seizoensverhuur. Dit kan voor sommige eigenaren een obstakel vormen. Echter, verhuurders met een vaste klantenkring zullen hier minder last van hebben, waardoor deze vorm van verhuur zowel voor hen als voor huurders een aantrekkelijke optie blijft.
Belangrijk: Een woning kan niet onder twee huurregimes tegelijk vallen.
Een vakantiewoning kan niet tegelijkertijd worden aangeboden voor zowel seizoensverhuur als toeristische verhuur.
Tijdens de periode waarin de woning is geregistreerd als ‘toeristische verhuur’, mag deze niet worden verhuurd onder een seizoenscontract. Dit betekent dat als de eigenaar bij de aanvraag van de verhuurvergunning de woning als ‘toeristisch’ heeft aangemeld (bijvoorbeeld van 1 mei tot 1 september) en deze in diezelfde periode voor meer dan 10 dagen met een seizoenscontract wordt verhuurd, de autoriteiten een procedure kunnen starten om de woning uit te schrijven uit het Toeristenregister van de Comunitat Valenciana.
Een combinatie van beide verhuurvormen lijkt mogelijk, waarbij de woning een deel van het jaar wordt verhuurd als toeristische accommodatie (met verblijven van maximaal 10 dagen) en een ander deel als seizoensverhuur. Het is echter essentieel dat altijd aan de regelgeving wordt voldaan. Dit vereist de nodige inspanningen en brengt uitdagingen met zich mee, zoals het adverteren van de woning als toeristische verhuur zonder in strijd te zijn met de regels voor seizoensverhuur.
Wil je je woning verhuren? Dan adviseren wij om contact op te nemen met een gespecialiseerde advocaat. Zo zorg je ervoor dat je voldoet aan de regelgeving en beschik je over een huurcontract dat jou als eigenaar beschermt.
Zoals eerder vermeld, staan wij met ons team van makelaars dagelijks in contact met de markt. Dankzij onze ervaring en brede netwerk hebben we een goed inzicht in vraag en aanbod. Wij zijn ervan overtuigd dat er nog steeds mogelijkheden zijn om huurwoningen winstgevend te verhuren, of het nu gaat om een vakantiewoning met verhuurvergunning, een reguliere huurwoning of seizoensverhuur.
Wil je meer weten over onze diensten? Neem gerust contact op met ons team. We helpen je graag verder!