Wanneer u als niet-resident uw woning in Spanje verkoopt, krijgt u te maken met een speciale regeling. De Spaanse belastingdienst wil er zeker van zijn dat de winstbelasting wordt betaald. Daarom gelden de volgende stappen:
→ Inhouding van 3%
Bij de verkoop is de koper verplicht om 3% van de verkoopprijs in te houden en dit rechtstreeks af te dragen aan de belastingdienst. Dit heet een voorheffing.
→ Aangifte binnen 4 maanden
Na de verkoop moet u zelf binnen 4 maanden een aangifte indienen via het zogenaamde Modelo 210. Daarin geeft u aan wat uw werkelijke winst is: de verkoopprijs minus de aankoopprijs en aantoonbare kosten zoals notaris, advocaat, makelaar en verbouwingen.
→ Belastingtarief
Als u in de EU of EER woont, betaalt u 19% belasting over de winst. Woont u daarbuiten, dan ligt het percentage hoger (24% of 30%, afhankelijk van uw woonland).
→ Verrekening van de 3%
De eerder ingehouden 3% wordt hiermee verrekend.
Is uw werkelijke belasting hoger, dan moet u het verschil bijbetalen.
Is uw werkelijke belasting lager of maakt u verlies, dan kunt u (een deel van) de 3% terugvragen.
→ Geen vrijstellingen
De regelingen die soms gelden voor residenten, zoals vrijstelling voor 65-plussers of herinvesteren in een andere woning, zijn niet van toepassing als u niet in Spanje woont.
→ Zelf actie ondernemen
De belastingdienst stuurt geen automatische afrekening. U moet dit zelf (of via een gestor/advocaat) regelen. Als u niets indient, loopt u het risico dat de belastingdienst u later alsnog aanslaat.
Voorbeeld verkoop als niet-resident
Stel: u verkoopt uw woning in Spanje voor 200.000 euro.
U kocht deze woning destijds voor 150.000 euro en betaalde daarbij 10.000 euro aan kosten (notaris, advocaat, overdrachtsbelasting).
→ Stap 1 – Winstberekening
200.000 (verkoop) – 150.000 (aankoop) – 10.000 (kosten) = 40.000 euro winst.
→ Stap 2 – Belastingtarief
Als EU/EER-burger betaalt u 19% over 40.000 euro = 7.600 euro.
→ Stap 3 – Inhouding door koper
Bij de verkoop heeft de koper 3% van 200.000 euro ingehouden = 6.000 euro.
→ Stap 4 – Verrekening
De belasting die u werkelijk moet betalen is 7.600 euro.
De belastingdienst heeft al 6.000 euro ontvangen.
U moet dus nog 1.600 euro bijbetalen.
Ander scenario: als uw winst lager was, bijvoorbeeld maar 10.000 euro, dan was de belasting 1.900 euro. Omdat er al 6.000 euro was ingehouden, zou u in dat geval 4.100 euro terugkrijgen.
Stappenplan verkoop voor niet-residenten in Spanje:
Stap 1 – Inhouding 3% door koper
→ Bij verkoop houdt de koper wettelijk 3% van de verkoopprijs in.
→ Dit wordt via Modelo 211 afgedragen aan de Spaanse belastingdienst (Hacienda).
Stap 2 – Verplicht aangifte doen (Modelo 210)
→ Binnen 4 maanden na verkoop moet de verkoper aangifte doen via Modelo 210.
→ Hierin wordt de meerwaarde (winst) berekend: verkoopprijs minus aankoopprijs en aftrekbare kosten (notaris, advocaat, makelaar, verbeteringen met facturen).
Stap 3 – Toepassing tarief niet-resident
→ Voor EU/EER-burgers geldt 19% winstbelasting.
→ Voor niet-EU/EER kan dit oplopen tot 24% of 30%, afhankelijk van het land.
Stap 4 – Verrekening van de 3%
→ De 3% die is ingehouden telt als voorheffing.
→ Is de te betalen winstbelasting hoger, dan moet u bijbetalen.
→ Is de winstbelasting lager of is er verlies, dan kunt u (via Modelo 210) teruggave van de 3% aanvragen.
Stap 5 – Geen vrijstellingen
→ Regelingen zoals vrijstelling bij verkoop vanaf 65 jaar of herinvesteren gelden alleen voor residenten met een vivienda habitual.
→ Voor niet-residenten bestaan deze voordelen niet.
Stap 6 – Zelf actie ondernemen
→ De Spaanse fiscus stuurt géén automatische eindafrekening.
→ U moet dit zelf (of via gestor/asesor) indienen en afronden.
→ Niet indienen = risico op naheffing als de belastingdienst u traceert.
