Bij het kopen van een nieuwbouwwoning in Spanje is het belangrijk dat u als koper goed geïnformeerd bent over uw rechten en plichten. Zo verschilt het proces van het kopen van een nieuwbouwwoning aanzienlijk met het proces bij het kopen van een bestaande woning. In dit blog gaan wij in op de grootste verschillen en zaken waar u als koper op dient te letten.
Woning op plan of reeds gebouwd
Bij het tekenen van een reservering- of voorlopig koopcontract kan de nieuwbouwwoning al reeds gereed zijn voor oplevering. Het kan echter ook voorkomen dat deze nog gebouwd moet worden of in constructie is. Het voordeel voor de koper wanneer de woning reeds gebouwd is, is dat er geen risico’s bestaan dat de verkoper/vastgoedontwikkelaar de woning ook daadwerkelijk kan afbouwen en opleveren. Bij een woning die nog gebouwd moet worden, krijgt de koper vaak een korting op de waarde van de woning bij oplevering indien er sprake is van (gedeeltelijke) financiering van de bouw.
Wie is de eigenaar van het onroerend goed
Eén van de belangrijkste punten is te zien of het onroerend goed (het perceel of de woning) op naam staat van de vastgoedontwikkelaar. Dit kan worden gecontroleerd in de nota simple. De nota simple is een verkort uittreksel van het eigendomsregister. Hierin staat ook meer informatie over de woning welke uw advocaat kan gebruiken voor het verzekeren van een veilige aankoop.
Hypotheek en/of bankgarantie
Bij het kopen van de woning is het ook belangrijk om te kijken of er een hypotheek op het onroerend goed is. Bij woningen die deel uitmaken van een appartementencomplex is gebruikelijk dat de vastgoedontwikkelaar voor de financiering van het bouwproject een hypotheek op het onroerend goed heeft genomen. Indien dat het geval is, is het verstandig om een bankgarantie te eisen van de verkoper. Dit neemt de zorgen weg dat indien de projectontwikkelaar in financiële problemen komt de koper mogelijk zijn inleg niet terug zou kunnen krijgen. Wanneer er geen bankgarantie is en wel een hypotheek dient de koper zich bewust te zijn dat er bij financiële problemen bij de bouwer de bank voor andere schuldeisers komt.
Decenale verzekering
In Spanje zijn verkopers verplicht om een verzekering voor 10 jaar af te sluiten voor het geval er fouten zijn gemaakt in de constructie bij de ontwikkeling van de woning. Deze verzekering geeft de koper van een (recent gebouwde) nieuwbouwwoning dan ook de zekerheid dat indien er iets mis blijkt te zijn met de constructie van de woning hij (middels de verzekering van de verkoper) hier een beroep op kan doen.
Bouwvergunning en Woonvergunning
Een ander belangrijk stap bij de juridische controle is het nagaan of de verkoper beschikt over een bouwvergunning. Deze bouwvergunning is door de lokale overheid afgegeven en de vastgoedontwikkelaar dient zich aan de voorwaarden die in deze vergunning zijn gesteld te houden. Indien dat niet gebeurt kan de lokale overheid optreden met bijvoorbeeld een boete of kan de projectontwikkelaar het illegaal gebouwde bouwelement weer moet afbreken.
Na het voltooien van het bouwwerk vraagt de vastgoedontwikkelaar een certificaat van fin de obra aan. Dit certificaat wat letterlijk de ´einde van de bouw’ betekent vormt de basis voor de woonvergunning, beter bekend als de licencia de primera ocupación. Deze woonvergunning zorgt ervoor dat de nutsvoorzieningen zoals water, gas en elektriciteit kunnen worden aangesloten.
Meer over de schrijver.
Kevin Gardeslen is werkzaam bij MAB Advocaten in Spanje en houdt u met deze column graag op de hoogte van de juridische aspecten bij het kopen van een woning in Spanje.
