Hoe werkt het aankoopproces aan de Costa Blanca

U heeft al meerdere woningen gekocht in Nederland?

U weet dus wel hoe het aankoopproces van een woning gaat? Super zoveel ervaring, dan heeft u ons niet meer nodig, of toch wel? Misschien is het Stappenplan huis kopen Spanje toch ook iets voor u.

Huis kopen in Spanje anders dan een Nederlandse woning.

Het aankopen van een huis in Spanje gaat nu eenmaal heel anders dan in Nederland. En dan hebben we het echt niet alleen over de taal(barrière).  Ook de rol van een makelaar is anders dan die van de makelaars in Nederland. Het team van Huis aan de Costa kan dit weten, daar deze ook makelaar in Nederland zijn geweest. Zo kennen wij onze klanten en hun wensen nog beter, weten we wat onze klanten verwachten en met de lokale Spaanse kennis een perfecte combinatie.

Andere werkwijze, vertel…?

Wij zeggen vaak gekscherend als de klant een koopovereenkomst heeft getekend begint bij ons pas het werk. Dat is zeker niet helemaal waar, want aan de fase voorafgaand aan de ondertekening van het koopcontract gaat heel veel voorwerk aan vooraf. Zowel van de koper/klant zelf als van ons als makelaar. Door een juiste en grondige voorbereiding te doen, bespaart u een hoop tijd en teleurstelling op locatie. Als (aankoop)makelaar in Spanje ben je als het goed is vooral bezig om letterlijk en figuurlijk de wensen te vertalen van de klant om zo de best passende woning voor ze te vinden.

Rekening houdend met  budget, verwachtingen en het doel van de woning in Spanje dat de klant voor ogen heeft. Daarna zorgen wij ervoor dat alles rondom de gekochte woning zo goed als mogelijk verloopt. Een notaris heeft in Spanje een veel kleinere rol, hij stelt “slechts” de uiteindelijke aktes op, maar de controlerende rol is weggelegd in Spanje bij een advocaat. Daarover later meer…

Stappenplan huis kopen Spanje

Wanneer u heeft besloten om een (vakantie)huis in Spanje te kopen, moet u een aantal stappen nemen om het aankoopproces zo goed mogelijk te laten verlopen. Afhankelijk van uw budget, de  soort woning en uw kennis van de Spaanse taal kunt u een aantal zaken zelf doen. Besteed u liever alles zoveel mogelijk uit, kan dit ook. Zie het stappenplan huis kopen Spanje als een leidraad. Welke u kunt gebruiken om ervoor te zorgen dat u geen fase in dit proces overslaat. Zeker wanneer u zoveel mogelijk zelf wilt doen.

Stap 1 Budget bepalen

Misschien niet zo’n leuk begin, om gelijk over geld te gaan praten. Maar goed het is wel nodig om een budget te bepalen. Niets vervelender dan plannen te maken of zelfs verliefd te worden op een woning terwijl de aankoop ervan niet realiseerbaar is. Bepaal van te voren wat uw mogelijkheden zijn, wat u kunt en wilt uitgeven.

Ga daarna pas verder in het proces. Iedere maand krijgen wij wel 1 of meer mensen aan de telefoon met onrealistische verwachtingen. Die hebben al helemaal voor zich waar en wat voor woning ze willen kopen, alleen geen idee dat dit met € 30.000,- spaargeld en een broodnodig stuk(je) hypotheek in Spanje op hun 67^ste helemaal niet te realiseren is.

Stap 2 Regio en doel bepalen van huis in Spanje

Spanje is een heel groot land, maar liefst 12x groter dan Nederland. Dit houdt in dat er in verschillende delen en ook Costa’s van Spanje een heel ander klimaat en dus ook andere omgevingsfactoren zijn.  Bepaal wat voor u belangrijk is om in de regio te vinden. Maakt u vooral in de zomer gebruik van de woning, of juist in de winters. Bent u gek op het strand en alle reuring die daarbij hoort? Of houdt u juist van de natuur, de rust, de stilte van de bergen. Wanneer u weet of u de woning wilt gaan gebruiken alleen voor (korte) verblijven is het handig om niet te ver van het vliegveld af te wonen.

Wanneer u er permanent of alleen voor langere periodes naar toe gaat, is dit misschien van minder groot belang.  Bent u gek op watersporten of van golfen? Allemaal belangrijke punten om rekening mee te houden om de locatie te bepalen wanneer u een huis wilt kopen in Spanje. Wanneer u een vakantiehuis koopt met om te gaan te verhuren is de locatie van groot belang wanneer u er een goed rendement uit wilt halen.

Stap 3 Goede makelaar inschakelen

Nu denkt u misschien die preekt voor eigen parochie.  Echter durf ik zelfs te beweren dat u beter geen makelaar kunt inschakelen dan een slechte makelaar. Hoe herken ik dan een goede makelaar? En hoe kies ik een makelaar in Spanje uit ?Daar hebben wij al eerder een uitgebreid blog overgeschreven. https://huisaandecosta.nl/makelaars-in-spanje-een-enorme-diversiteit/
Belangrijkste is luister naar uw gevoel! Hoe is de bereikbaarheid? Krijgt u eerlijke informatie, of alleen de mooie praatjes?

Krijgt u de informatie waar u naar vraagt? Binnen de afgesproken tijd? En zo niet, wordt er dan in ieder geval wel gereageerd waarom het langer duurt?
Een goede makelaar zoekt voor u de best passende woning binnen uw wensen en opgegeven budget. Daarnaast informeert hij of zij u op dusdanige wijze over het proces dat u niet voor verrassingen komt te staan, met name financieel.

Stap 4 Nie nummer aanvragen

Zonder Nie nummer (Numero de Identidad de Extranjero) doet en regelt u niets in Spanje.  Wanneer u ervan overtuigd bent dat u een woning wilt kopen in Spanje, kunt u alvast een NIE nummer aanvragen. In ons uitgebreide blog over het NIE nummer kunt u hier meer over lezen. Zeker wanneer u nog in de voorbereidende fase bent, kunt u uw Nie nummer alvast aanvragen bij het Consulaat van Spanje in Amsterdam. Wanneer u een advocaat inschakelt om uw juridisch bij te staan tijdens de aankoop, kan hij deze dit ook voor u doen.

Stap 5 Een selectie maken van woningen

Een goede voorbereiding is het halve werk. Heel vele voorwerk kan thuis gedaan worden. Eerst gaat u samen met uw makelaar uw wensen helemaal uitkristalliseren. Wat is echt belangrijk, wat moet zeker aanwezig zijn, en wat zeker niet. Allemaal belangrijke informatie om tot de juiste selectie te komen. Hierna kan uw makelaar woningen digitaal laten zien die hieraan voldoen. Deze informatie bestaat bij nieuwbouw uit, afhankelijk of de woningen al gebouwd zijn of niet uit:

• Renders (digitale modelafbeelding)
• Foto serie bij een modelwoning
• Filmpjes van de woning en/of de omgeving
• Plattegronden van de woning en het project
• Prijs en beschikbaarheidslijst 

Uit al deze informatie maakt u de selectie van woningen die u daadwerkelijk op locatie wilt zien. Het heeft namelijk echt geen zin om 5 woningen per dag te gaan bekijken. U weet dan bij de 4^e woning niet meer hoe de eerste woning eruit zag. 3 woningen en de omgeving van de woningen indien u de woningen wat vind, is meer dan genoeg op 1 dag. Wij raden aam wanneer u hierheen komt om echt van te voren een goede selectie te maken. Vaak kunnen wij door zeer uitgebreide informatie te geven en goed door te vragen de selectie echt verkleinen tot een paar woningen.

Stap 6 Woning op locatie uitkiezen

Nu komt u voor een paar dagen of langer naar Spanje om de woningen te bekijken. Minstens zo belangrijk is om de omgeving te verkennen van de woningen. Tenslotte leven we hier buiten en daarom is de omgeving bijna belangrijker dan het huis zelf. Dat is even omdenken want in Nederland is het huis zelf veel belangrijker dan de locatie ervan.

Wanneer u een of twee woningen hebben gezien die u geschikt lijken gaan we de volgende dag(en) naar nog eens naar kijken. Als u het gevoel heeft van ja dit is het, gaan we nog meer naar de omgeving kijken, kan deze omgeving u bieden wat u zoekt. Pas als dit allemaal positief is, en de prijs is onderhandeld en alle bijkomende kosten zijn helder, kunt u een besluit nemen. Het is aan u hoe lang u hier over doet.

De ene klant doet dit direct de ander wil er nog een paar nachtjes over slapen. Neem hiervoor de tijd die u hiervoor nodig heeft. Het is uw geld en het wordt uw woning. Wat andere er verder van vinden is niet zo belangrijk, het gaat om u!

Let op:
Het reserveren van een woning zonder inschakelen van experts (makelaar en advocaat) kan vervelende gevolgen hebben. Bij het aangaan en betalen van het reserveringscontract heeft u niet langer de mogelijkheid om verder te onderhandelen. Onderhandel eerst alles goed uit, anders maakt u kans het bedrag van de reservering te verliezen.

Stap 7 Advocaat inschakelen huis kopen Spanje

Daarbij raden wij ALTIJD aan om indien eenmaal de woning gevonden een advocaat in te schakelen. Een gespecialiseerde vastgoed advocaat behartigd de belangen van ALLEEN de klant tijdens de aankoop van een woning in Spanje. Deze controleert of al het papierwerk klopt:

• de gegevens overeenkomen met die in het kadaster
• of er een hypotheek of andere schuld rust op de woning of stuk grond
• de vergunningen en contracten in orde zijn, ook bij bestaande bouw bijvoorbeeld van het zwembad of de vergunning van de uitbouw of het gastenverblijf.
• begeleiding bij de notaris en allerlei aanverwante diensten zoals aanvragen Nie, machtigingen en nuts voorzieningen

Wanneer u een huis koopt in Spanje is het dan ook zeker niet raadzaam om op deze post te bezuinigen. Het is en blijft best een spannend proces waar veel geld mee gemoeid is,  hoe fijn is het dan dat u hier zorgeloos van kunt genieten. Tenslotte zijn slapeloze nachten niet in geld uit te drukken!

Stap 8 Spaanse bankrekening openen

Wanneer u toch in Spanje bent, is het handig om gelijk alvast een Spaanse bankrekening te openen. Deze heeft u nodig bij de betaling van de laatste termijn bij de notaris, dit gebeurd vaak met een bankcheque. Ook heeft u een Spaanse bankrekening nodig voor het automatisch afschrijven van water, elektra, verzekeringen en bijvoorbeeld internet.

In Spanje gebeurd dit allemaal automatisch en dit kan niet van een buitenlandse bankrekening. Vaak heeft een makelaar goede contacten bij diverse banken om dit snel en goed voor u te regelen. Zelfs zonder NIE nummer indien u deze nog niet heeft aangevraagd.

Stap 9 Reserveringscontract tekenen

Wanneer alles gecontroleerd is door u zelf, de makelaar en de advocaat kunt u besluiten een reserveringscontract te ondertekenen. Door ondertekening en betaling van het reserveringscontract belooft de verkoper de woning voorlopig uit de verkoop te halen. Het bedrag dat hierbij gemoeid is ligt meestal tussen de € 3.000,- en € 10.000,-, hetgeen ook afhankelijk is van de koopsom van de woning.

In de reserveringsovereenkomst staat de woning beschreven en de verkoopprijs van de woning. Daarnaast staat er ook een termijn vermeld waarbinnen de koopovereenkomst getekend dient te worden en de 1^e aanbetaling gedaan moet worden. Ook de eventuele tussentijdse termijnen die betaald dienen te worden moeten hierin al vermeld staan. Met het reserveringscontract heeft de koper de mogelijkheid om de woning nader te laten inspecteren.

Daarom is het zo belangrijk om experts in te huren voordat u zelfs dit reserveringscontract ondertekent. Als tijdens de inspectie van de woning blijkt dat er iets mis is en de koper zich niet voldoende beschermt tegen zoiets, kan de koper het reserveringsbedrag verliezen. Als alles klopt, dient het betaalde bedrag voor de reservering in mindering te worden gebracht op de te betalen koopsom.

Stap 10 Ondertekening van de koopovereenkomst

Zodra de reservering is gedaan, het reserveringsbedrag is overgemaakt gaan de partijen de koopovereenkomst opstellen. Dit heet in Spanje “Contracto de arras” , meestal wordt deze opgesteld door de advocaten van beide partijen. Bij nieuwbouw zie je dat dit vaak wordt gedaan door de advocaat van de projectontwikkelaar. Daarna wordt deze gecontroleerd, inclusief alle vergunningen en andere bijbehorende documenten door de advocaat van de kopende partij.

Bij bestaande bouw wordt de koopovereenkomst vaak opgesteld door de advocaat van de kopende partij. Zeker in het geval wanneer de verkoper geen advocaat heeft. Bij bestaande bouw wordt meestal een “contrato de arras penitenciales” opgesteld. Hetgeen inhoudt dat beide partijen onder aftrek van 10% van de koopsom alsnog af kunnen zien van de koop.

Stap 11 Tussentijdse betalingen bij nieuwbouw

Wanneer u een nieuwbouw woning koopt, zal u tussentijds ook betalingen moeten doen. Meestal per bouwfase, wel afhankelijk van projectontwikkelaar en de fase van de bouw waarin u koopt. Overigens zijn hier met de meeste projectontwikkelaars afwijkende afspraken over te maken, wanneer een andere vorm u beter uitkomt. Deze tussentijdse betalingen gaan ook wederom altijd in overleg met de advocaat.

Stap 12 Naar de notaris in Spanje

Om officieel eigenaar te worden van de woning moet de notariële koopakte bij de notaris ondertekend worden. Dit heet in Spanje de “escritura”, hiermee wordt officieel woning aan de koper overgedragen. Daarnaast dient de woning betaald te worden, vaak gebeurd dit met een bankcheque welke dezelfde dag eerst dient te worden opgehaald bij uw bank. Let op, wanneer u zelf geen Spaans spreekt, en geen aankoopmakelaar of advocaat heeft ingeschakeld, dan zal er een tolk bij de notaris aanwezig moeten zijn.

Ook zal u dan een fiscaal representant aan moeten kunnen wijzen. Iemand die wanneer de Spaanse belastingdienst u niet vinden kan, voor u instaat. De escritura wordt door zowel de koper, verkoper alsmede de notaris getekend. Koper en verkoper krijgen een kopie van de escritura. Hiermee kan de koper zich inschrijven bij de gemeente en de verschillende kadasters. Overigens kan dit rustig een half jaar duren in Spanje alvorens dit in het kadaster verwerkt is.

Stap 13 Betalen van bijbehorende belastingen

De grootste kostenpost bij een huis kopen in Spanje zijn de bijbehorende belastingen. Bij een nieuwbouwwoning is dit 10% BTW en bij bestaande woningen is dit 10% overdrachtsbelasting. De betaling van de BTW/overdrachtsbelasting wordt meestal direct bij de notaris betaald. Het kan ook later indien het maar binnen 30 dagen na aankoop betaald is. Daarnaast moet u rekening houden bij nieuwbouw met ongeveer 1,5% zegelrecht, afhankelijk van in welke provincie u iets koopt. 

Ook zijn er nog de notariskosten en de registratiekosten. Wanneer u als niet resident uw woning verkoopt, wordt 3% van de verkoopsom gereserveerd. Deze kunt u na een jaar terughalen wanneer er bewezen is dat u geen achterstand heeft bij betaling van de (lokale) belastingen. Hier worden o.a. mee bedoelt de jaarlijkse onroerendgoedbelasting (IBI) en de afvalstoffenheffing (Basura).

Stap 14 Op naam zetten van elektra en water

De laatste stap wanneer u een huis aan de Costa koopt is het op uw naam zetten van water en elektra op uw naam. Goede tip ook in Spanje zijn er grote verschillen in energietarieven. Daarnaast krijgt u standaard vaak alleen dagstroom, echter scheelt dag en nacht stroom heel vele in gebruik. Zeker iets om even op te letten bij het overzetten van de stroom op uw naam. de nutsvoorzieningen op uw naam.

Ook zal u zich moeten inschrijven bij de Vereniging van Eigenaars (indien deze er is) en moeten nagaan of en welke verzekeringen u wilt afsluiten ter bescherming van uw nieuwe eigendom.

 Stappenplan is een leidraad

Het kan zijn dat in bepaalde situaties de volgorde van het stappenplan net even anders is, of dat u bewust een fase overslaat.  We nemen als voorbeeld de periode dat er niet gereisd mag/kan worden door Covid19. Ook nu hebben wij woningen verkocht, door heel goed samen te werken met alle betrokken partijen en letterlijk de ogen en oren op locatie te zijn voor de klant. Denk hierbij aan veel filmpjes maken van woningen en de omgeving,  videobellen op locatie, online 3d bezichtigingen of andere mogelijkheden.

Wij hebben gemerkt dat mensen die een nieuwbouw woning wilde kopen, toch heel graag daar volgend jaar van willen gaan genieten.

Juist nu, is de wens naar een eigen vakantie woning met privé zwembad bij veel klanten alleen maar groter geworden. In dit digitale tijdperk zorgen wij ervoor dat onze klanten die niet kunnen, mogen of durven reizen toch een zo goed mogelijke beleving van de favoriete woningen krijgen. Maar ook van de betreffende omgeving, de route naar het dorp, het strand, de restaurantjes, de supermarkt of weekmarkt.

Hypotheek nodig voor de aankoop?

Wanneer u een Spaanse hypotheek afsluit om uw huis te kopen in Spanje, dan zijn er nog wat extra stappen. Wij gaan daar in een ander artikel uitgebreid op in, omdat dit alleen geldt voor mensen die ene hypotheek in Spanje willen afsluiten.